Gli interventi di ristrutturazione edilizia e, in particolare, quelli di cosiddetta “demo-costruzione” (ristrutturazione con demolizione e ricostruzione), sono di particolare interesse tanto nella prospettiva pubblicistica del governo del territorio, quanto in quella privatistica di promozione dell’economia. Non è infatti revocabile in dubbio che la possibilità di effettuare interventi di “conservazione” dell’esistente che arrivino sino alla demolizione e ricostruzione dell’edificio oggetto di intervento – oggi financo con modifica della sagoma e dell’area di sedime – consenta di unire ai vantaggi giuridici derivanti dall’intervento sull’esistente (quali la conservazione della volumetria, che potrebbe non essere più consentita nella medesima entità dallo strumento di piano vigente, la conservazione delle preesistenti distanze tra edifici in deroga anche, eventualmente, a quelle di cui al DM 1444/68; il perseguimento dello scopo della limitazione del consumo di suolo e di quello della rigenerazione urbana), quelli imprenditoriali della realizzazione di immobili in accordo alle più recenti tecniche costruttive (vantaggio anche pubblico, ove si pensi all’efficientamento energetico).

L’evoluzione dell’istituto giuridico della ristrutturazione e la conseguente interpretazione giurisprudenziale sono note, ma può essere utile ripercorrerne brevemente i passaggi essenziali.

La prima definizione di riferimento, in prospettiva storica, è quella dettata dall’art. 31 della legge n. 457 del 1978, a mente del quale gli interventi di ristrutturazione edilizia erano quelli «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente». L’interpretazione giurisprudenziale sull’ambito di applicazione di tale norma era giunta ad includere nella fattispecie di ristrutturazione anche i lavori comportanti la demolizione e integrale ricostruzione dell’immobile alla condizione che la nuova edificazione assicurasse la piena conformità di sagoma, volume e superficie, e che la diversità tra vecchio e nuovo edificio fosse determinata unicamente dalla necessità di ripristinare o sostituire alcuni elementi costitutivi dell’edificio, eliminare, modificare o inserire impianti «in quanto, diversamente opinando, sarebbe sufficiente la preesistenza di un edificio per definire ristrutturazione qualsiasi nuova realizzazione eseguita in luogo o sul luogo di quella preesistente» (in tal senso Cons. Stato, V sez., n. 476/04).

Il Testo Unico dell’Edilizia, DPR n. 380/01, confermò nella sua versione originaria (art. 3, lett. d) tale definizione di ristrutturazione edilizia, precisando tuttavia, sulla scorta dell’indirizzo giurisprudenziale consolidatosi in applicazione della norma precedente, che gli interventi di ristrutturazione «comprendono il ripristino, la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti» e codificando la prassi, validata dalla giurisprudenza, degli interventi di ristrutturazione tramite demolizione e ricostruzione: «… demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica».

L’aggettivo “fedele”, così come il vincolo di identità dei materiali e di rispetto dell’area di sedime, vennero espunti dal testo – in un primo atto di semplificazione e ampliamento dell’istituto della ristrutturazione tramite demolizione e ricostruzione – dal d.lgs. 301/2002.

Tale assetto normativo rimase invariato sino al DL 69/2013, il cui art. 30 intervenne sull’art. 3, comma 1, lett. d) del DPR 380/01 eliminando il vincolo del rispetto della sagoma per gli edifici non vincolati e introducendo la nuova figura della ristrutturazione storica: «ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza».

Un ulteriore ampliamento della portata applicativa dell’istituto giuridico della ristrutturazione si è avuto con il DL 76/2020, che ha introdotto la possibilità della diversità di «sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche» nonché, a condizione dell’ammissibilità da parte dello strumento urbanistico, «incrementi di volumetria» rispetto all’edificio preesistente.

La normativa vigente contempla dunque, per gli immobili non sottoposti a vincoli, una possibilità di ristrutturazione molto ampia che, tuttavia, ha determinato non poche difficoltà interpretative all’atto pratico della sua applicazione.

Si è, ad esempio, nella pratica posta la questione della latitudine del concetto di modifica di sagoma in relazione con la conservazione del volume preesistente (addirittura comunque incrementabile a determinate condizioni).

Dal dato normativo, a mente del quale è possibile ricostruire un edificio diverso per ubicazione e forma, è sorto tra i tanti l’interrogativo se tale nuovo immobile possa derivare dall’accorpamento di corpi di fabbrica distinti (ancorché funzionalmente connessi e compresi in progetto di ristrutturazione unitario) o se, al contrario, da un unico immobile possano derivare più corpi di fabbrica di più ridotte dimensioni, collegati o meno tra loro.

L’ampiezza della definizione normativa, ove letteralmente e atomisticamente considerata, lascia infatti un certo margine di apprezzamento all’atto della progettazione architettonica, consentendo di ricondurre alla fattispecie astratta (e astrattamente non limitata) degli «interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti» (art. 3, comma 1, lett. d DPR 380/01 nella sua formulazione vigente) anche progetti che mantengono dell’edificio originario unicamente la consistenza volumetrica (ove non ampliabile in accordo allo strumento locale).

Sfuma in tal modo il già labile confine tra ristrutturazione e nuova costruzione, il superamento del quale ha tuttavia rilevantissime conseguenze pratiche, in primis la possibilità stessa dell’effettuazione dell’intervento (per quanto concerne, ad esempio, le distanze o la possibilità stessa di effettuare tale tipo di opere ai sensi dello strumento urbanistico).

Con decisione 4 novembre 2025, n. 8542, la Sez. II del Consiglio di Stato ha offerto una condivisibile lettura sistematica dell’istituto della demo-ricostruzione, inquadrando la tematica edilizia alla luce dell’urbanistica: raccordo che talvolta sfugge all’operatore e che tuttavia è indispensabile avere presente, concorrendo entrambe le discipline al governo del territorio.

Un intervento edilizio quale quello della ristrutturazione, specie se comportante modifica delle caratteristiche costruttive e funzionali dell’immobile, è infatti potenzialmente in grado di incidere sull’equilibrio urbanistico della zona (tanto che, ad esempio, il legislatore lombardo prevede per l’ipotesi di interventi assentibili con SCIA alternativa al permesso di costruire – quale la ristrutturazione di cui qui si tratta – comportanti la modifica di destinazione d’uso, la verifica e l’integrazione delle dotazioni di aree a servizio: art. 42, comma 5, LR 12/05).

Su questa premessa concettuale, il Consiglio di Stato ha potuto chiarire che “un’esegesi che sia rispettosa della lettera e della logica della disposizione non può nemmeno condurre a ritenere che dalla demolizione derivi – di per sé sola e in assenza di specifiche previsioni di legge o degli strumenti urbanistici – una sorta di “credito volumetrico” che il proprietario può spendere rimanendo comunque nell’alveo della “ristrutturazione”, dovendo quest’ultima rispettare una serie di limiti e condizioni, che si ricavano dall’art.3, comma 1, lettera d), del t.u. dell’edilizia e ai quali deve essere ricondotta ogni pretesa di “continuità” (decisione, parte in diritto, punto 17.5).

Indici imprescindibili della continuità caratterizzante l’intervento di ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione rispetto a quello di nuova edificazione sono, secondo le linee interpretative fornite dal Consiglio di Stato:

• La circostanza che l’intervento abbia ad oggetto un unico edificio (non sono possibili frazionamenti o accorpamenti volumetrici di edifici preesistenti, perché ciò altererebbe la morfologia urbanistica);
• La contestualità temporale tra demolizione e ricostruzione, attività che devono pertanto essere autorizzate con un unico titolo;
• Il fatto che i lavori siano strettamente funzionali al riutilizzo della volumetria esistente e non idonei determinare un rimodellamento della morfologia esistente.

La sentenza, alla cui lettura integrale si rinvia per la completezza espositiva e l’approfondimento argomentativo, ha indubbiamente portato un chiarimento necessario, dettando linee di interpretazione nette e condivisibili, in quanto armoniche ai principi cardine dell’urbanistica.